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房屋拆除補償價應如何評估
隨著我國城市建設的發展，人民物質文化生活水準的提高，部分舊的城市配套設施及功能已不再滿足城市化發展的需要，舊城改造在一定時期內必將成為重要的課題，政府也必然出台一系列的有關城市房屋拆遷相適應的法律、法規。新的《城市房屋拆除管理條例》提出拆除貨幣化補償，對我國城市舊城改造推進了一大步，也是我國拆遷改革的一大舉措。但是，估價機構及估價人員就如何合理化做好房屋拆遷估價?拆遷人如何對被拆遷人進行補償?這是我們在房屋拆遷工作中存在有待解決的問題。
一、在拆除評估中主要存在以下幾方面的問題
1.估價方法存在的問題
目前大多數城市房地產拆除評估，採取基準價格結合成新、區位、臨街等係數來綜合確定拆遷價，該計算方法與《城市房屋拆遷管理條例》精神以及《房地產估價規程》不符合。 先這是由於房屋的價格是由市場來決定的，不僅受其物理本身固有有形因數的影響，而且還受市場眾多因數影響的，往往後者的影響比前者大。例如：房地產週邊環境這個影響因素，同一房地產所處同一區位，但不代表週邊環境是相同的，這是因為房地產特性(個別性)決定的，因此我們僅以基準價格來計算房地產市場價是沒有說服力的。其次，《房地產估價規程》中也找不出「基準價格」一詞的由來，更談不上其計算的依據及科學性。
2.確定房屋基準價格存在的問題
房屋基準價的測算， 先是由政府來認定估價機構，後由該機構來測算，再由政府會同有關部門來確認其測算結果，實際上還是一種政府行為，擺脫不了政府的干預，因此房屋基準價還不是市場行為，不能準確反映市場房屋價格變化，甚至還存在著政府及其部門有意壓的行為還不是市場行為。
3.房屋拆除補償價存在的問題
(1)土地的補償價沒真正的體現。有些城市現行的房屋的拆除補償價，是結合成新得出的房屋拆除補償價，其最終結果也只能最大程度上反映的是房屋這一物理本身固有的有形狀態價，而不能正確反映這一房屋實體帶來的經濟效用價值，更不能反映土地這一無形資產價，當然這一最終結果普遍反映補償價低這一結論。未能充分考慮房地產的容積率、建築密度等合理利用土地這一因數，而是將土地與房屋重置價合併計為基準價，以房屋的建築面積來測算，其結果必然導致同質同量同價的土地其容積率高、建築密度大的其土地價格高額這一情況、(2) 制度性壓力、較多政府負責
4.在房屋性質認定上存在的問題
由於我國的房地產相關法律、法規落後於有些拆遷房，要其完備、完善有關手續，實在是強人所難。而有些城市一味強調手續的完善，在房屋性質的認定上刻板教條，不考慮實際用途和使用價值。其最終結果，導致不尊重歷史，不能反映房屋可以帶來更大收益這一客觀事實。
5.在安置房價格的確定上存在的問題
眾所周知，安置房是由拆遷人(一般由開發商)提供的，其價格的確定應是由開發商隨行就市，而被拆遷房是否也是完全市場價呢?當然是有差距的， 先在房屋的拆遷補償價的確定存在著問題、其次，安置房價格滯後於拆價、拆價
6.在房屋拆除補償實施上存在的問題
先房屋拆遷評估當然以市價來評估，是公正合理的；但是，城市的居民經濟存在著嚴重的兩級分化問題，特別是拆遷範圍內的居民，他們是弱勢群體，大多為下崗職工、無業居民，有的長期生病臥床不起，生活來源靠子女及週邊社區居民來接濟，就是屋子很破，也能起擋風避雨的作用，一旦這些居民被拆遷，他們將失去原有的穩定生產、生活的秩序，當他們獲得拆遷補償費後，這一微薄的補償費能對他們又起什麼作用呢?一小套住房都購不起的。
二、造成上述問題的主要原因
1、政企不分
先表現在決定拆除補償基準價格上，拆除補償基準價價格的主體評估單位是由政府及相關部門來認定，而不是以估價機構競爭市場來取得；估價內容上需政府及相關部門來界定。從而使這基準價格名義上是市價，實際上還是政府指導價。其次，表現在補償價的確認上，有些政府及相關部門為了他們的政績，搞“形象工程”，有意壓低補償價，降低成本費用，至使難以實行的項目得以實行(如安徽省五河縣一文化休閒廣場)。
2.市場體系尚未完全健全，還處在一個發展階段
這是由於拆除貨幣化補償了需要大量的房地產市場交易資料，但是有些城市各類型房地產交易量少，缺乏該類房地產市場資訊資料；另外房地產交易資訊還很不規範，還掌握在有些部門手裡，很不暢通，房地產資訊化體係還沒完全建立。
3.城市居民經濟發展仍不平衡，兩級分化較嚴重
被拆遷人大都是弱勢群體，他們不可能隨便將其房屋賣給拆遷人來拆遷的，就是超出他們現有房屋的現價，他們也不可能變賣的。這是他們最基本的生活保障(住房)所決定的。
4.沒有與《城市房屋拆除管理條例》相配套實施細則，致使各地拆遷評估和補償措施千姿百態
目前，我國的土地性質是多種多樣的，土地所有權有國有和集體所有之分，國有土地又有劃撥與出讓之分等。如在拆除補償價格上不考慮其性質的劃分，那麼，勢將導致我國土地使用權出讓處於難以實施階段，也必處於非常混亂階段。我國城市土地使用權是有償有限期使用制度(《城市房地產管理法》明確規定的一項制度)，但是，土地使用權在期限到期後，除可續期外，政府又如何進行收回的呢?是將地上建築物連同土地一起無償收回呢?還是有所補償收回呢?這些都沒有法律條文明確規定，這必將地上建築物連同土地一起無償收回呢?還是有所補償收回呢?這些都沒有法律條文明確規定，這必將影響結果評估我們在房地產
三、建議
1.完善有關配套文件，確定科學的估價方法
在基準價格的確定上，應以《房地產估價規範》為依據；在房屋的使用性質的認定上，應充分考慮實際用途和使用價值；在估價方法上，應以《房地產估價規程》來確定估價技術路線。
2、加強對房屋估價活動的監管，建立一支精良的評估隊伍
評估機構及評估人員應在市場競爭中獲取，而不是指令性的認定，政府部門應配合齊抓共管，即使拆遷評估結論得到認可，也應考慮弱勢群體的實際困難，只有這樣才能使拆遷順利進行，有利於民有益於國的建設項目得以很好的實施。
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