楹庭動態

引言：當民事維權陷入死胡同，有經驗的律師如何破局？

在涉及商業建築租賃、買賣的合約糾紛中，許多當事人往往陷入「就合約談合約」的思維迷思：當對方以「建築合法有效」為由拒絕退款、賠償，甚至反訴要求支付租金時，民事訴訟很容易因「合約形式合法」而陷入被動。

近日，北京楹庭律師事務所王賀婧律師代理的一家企業涉及到的商業建築合約糾紛案，就透過「行政法+民法典」的協同策略，成功打破僵局。面對複雜的法律困局，王賀婧律師繞過民事合約的條款爭議，從行政法角度切入，推動主管機關認定被告某管委會授權管理下的某房地產開發公司建築為違法建設並責令限期拆除。這項策略直接為當事人後續的民事索賠鋪平了道路，充分展現了有經驗的專業律師「跳出糾紛看本質」的專業智慧。

案件困境一：民事程序受限，契約無效主張無路可走

本案當事人王某（化名）承租某區管委會授權管理的房地產開發公司商舖用於經營酒吧。糾紛發生後，王某發現案涉商舖未辦理《建設工程規劃許可證》，本屬違法建築。民事訴訟過程中，王某據此主張租賃契約無效，但法院並未支持。法院認為，房企已提交《臨時商業用房申請》等資料，區管委會2017年已將案涉商舖批復為臨時建築，並延長期限至2023年2月，故認定租賃合約履行期間合法有效。王某申請對涉案批進行真偽鑑定，卻被民事法庭以不屬於民事案件審查範圍駁回，民事程序完全無法審查批復真實性，當事人合約無效的維權路徑被徹底封死。

案件困境二：行政訴訟遇阻，案件陷入程序空轉僵局

民事途徑無法審查批復真偽，王某轉而提起行政訴訟，意圖透過行政審理查清臨時核准的真實合法性。但行政法院直接以原告主體資格不適格為由駁回起訴，徹底阻斷了核查批准真相的管道。一邊民事不審、一邊行政不受理，民行兩大救濟途徑雙雙失靈，當事人有理無處訴、有疑點查無門路，案件陷入程序空轉、救濟絕境，常規訴訟方式已完全走不通。

律師破局：接手「雙重絕境」案件，逆勢突圍，重塑破局路徑

王賀婧律師接受委託代理時，案件早已陷入終審僵局。先前當事人嘗試提起的行政訴訟，因原告主體資格不適格被法院裁定駁回，這意味著當事人既無法透過行政訴訟直接撤銷違法的規劃許可，又無法在民事訴訟中推翻基於該許可建立的合約效力。當事人維權之路已然陷入民行雙重受阻的「雙重絕境」。

面對這一複雜困局，王賀婧律師沒有在死胡同里硬撞，而是跳出傳統民事合約條款爭議的固有思路，重新梳理法律關係、調整辦案策略。她敏銳地意識到，要打破僵局，不能僅靠“修補”民事證據，而必須“另闢蹊徑”，從行政合規視角精準切入。

行政先行，“釜底抽薪”

王賀婧律師制定了「行政先行、民事跟進」的顛覆性策略。核心想法是：不再糾纏於民事合約的細枝末節，而是直接啟動行政監督程序，從根本上否定涉案建築的合法性，再依據《民法典》第一百五十三條「違反法律、行政法規強制性規定的民事法律行為無效」的規定，徹底推翻原判決的邏輯基礎。

精準鎖定「臨時建築」的三大致命違法點

王賀婧律師團隊對涉案建築的審批文件進行了穿透式審查，發現了背後隱藏的嚴重違法問題：

1）「臨代永」的典型違法形態： 涉案建築為兩層鋼架結構，總面積達1800多平米，明顯屬於以臨時建設名義修建永久性建築，直接違反了《城鄉規劃法》第四十四條「臨時建設不得修建永久性建築物」的強制性規定。

2）超越法定期限的非法存續： 即便依對方提交的批復，其延期期限也已於2021年屆滿。此後，該建築在無任何合法手續的情況下繼續用於商業經營，其存在本身就是違法的。

3）審批主體的職權瑕疵： 相關管委會的審批行為是否有超越法定職權、違反法定程序的問題，是本案的另一大突破口。

啟動行政監督，讓違法建築“現出原形”

基於上述紮實的法律論證，王賀婧律師沒有選擇漫長的行政訴訟，而是採取了更有效率的行政監督路徑。她向某市自然資源和規劃局提交了詳盡的法律意見書和證據材料，明確指出涉案建築的違法性及原批復的合法性危機，要求主管部門依法履行查處職責。

這項策略迅速取得了決定性成果。 2026年4月，正值當下， 某市自然資源與規劃局正式出具《命令改正違法行為通知書》，明確認定：涉案臨時建築使用期間已屆滿，違反《城鄉規劃法》相關規定，並下令建造單位在30日內無條件自行拆除。

銜接民事訴訟，徹底掃清維權障礙

拿到這份《命令改正通知書》後，案件的性質發生了根本性逆轉。這項行政認定從法理根源上直接否定了案涉契約的合法效力。委託人可以立即將其作為核心新證據，用於後續的民事再審或訴訟程序中。

該認定成功打破了案件原有的僵局，為當事人後續民事索賠維權掃清了關鍵障礙、鋪平了法律路徑。當事人不僅無需繼續支付租金，其要求返還已付款項並賠償損失的訴求也得到了堅實的法律支撐，充分彰顯了專業律師在民行交叉疑難案件中逆勢破局、絕境尋路的專業功底與全局智慧。

律師建議：有經驗的律師，懂得“從根源解決問題”

本案的成功，堪稱「行政+民事」協同訴訟策略的教科書式典範。王賀婧律師透過此案，為面臨類似困境的當事人提供了三點至關重要的專業建議：

1）跳出「就事論事」的思維，找到糾紛的「根」。許多民事糾紛的根源，往往隱藏在行政行為中。當民事法庭因一份「紅頭文件」而作出不利判決時，不要輕言放棄。有經驗的律師會全面梳理案件脈絡，找到影響契約效力的核心因素──如果標的物本身違法，那麼支撐其「合法」的行政行為就必然是案件的「七寸」。

2）善用「行政+民事」協同，形成維權合力。 行政訴訟、行政監督與民事訴訟並非互相排斥，而是可以相互配合、形成合力的「組合拳」。透過行政監督推動主管機關查處違法行為，可以直接否定契約的合法性基礎；而民事訴訟中的困境，又能為行政維權提供明確的標靶。這種「多線並行」的策略，往往能起到「四兩撥千斤」的效果。

3）重視證據的「反哺」作用，讓行政文書成為民事維權的「利器」。 在本案中，《命令改正通知書》不僅是行政查處的結果，更是民事訴訟中證明契約無效、推翻原判決的「王牌」證據。有經驗的律師會注重證據的蒐集與運用，尤其是行政機關所開立的法律文書，它們往往能成為扭轉乾坤的關鍵。

結論：專業律師的價值，在於“為當事人找到最優解”

從民事結果的絕望，到透過行政維權絕地反擊，本案的成功充分證明：有經驗的律師，不僅懂法律條文，更懂如何運用法律策略解決實際問題。

王賀婧律師透過「行政法+民法典」的協同策略，不僅讓1800多平米的違法建築被責令限期拆除，更從根本上維護了當事人的合法權益。這正是專業律師的核心價值：不限於單一法律領域，而是綜合考慮案件的整體脈絡，找到最根本的解決方案，為當事人爭取最大利益。

北京楹庭律師事務所將繼續秉持「法之楹、信於庭」的理念，為每一位當事人提供全方位的法律服務，讓每一個糾紛都能得到實質解決。

附：市府自然資源及規劃局命令改正違法行為通知書

本案主辦律師

北京楹庭律師事務所 王賀婧律師

王賀婧律師

王賀婧律師

北京楹庭律師事務所 專職律師

專注於行民交叉疑難重大複雜案件辦理

中國政法大學制度學研究學院 現代企業製度研究所 研究員

北京多元調解發展促進會 調解員

北市破產法學會 會員

相關標籤：