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北京楹庭律師事務所多年來專注於民營企業權益保護，在自然資源、礦業、土地、水域、國土空間、企業股權、刑事辯護、廠房拆遷，環保關停、禁養騰退等維權的法律實踐工作，代理了多起件企業維權案件，其中包括大型房...
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廠房在沒有徵收的情況下，連同土地賣給開發商，該怎麼辦？
近期，有許多企業主來楹庭律所諮詢律師，關於招商引資企業的徵收問題，例如江蘇南京某企業2021年12月被強拆，該企業是1996年作為招商引資企業引進的，有租地協議，租用期限是70年，國有土地六畝，建築面積有6000多米。 2003年土地就已經賣給了房地產開發公司，土地的評估價值有將近2000萬。企業主問律師，廠房在沒有徵收的情況下，連同土地一塊兒賣給開發商是否合法？
其實這個問題的核心內容其實是土地徵收和補償的一些相關的問題。其中，存在著幾個法律關係：
首先，租用土地70年的問題，涉及到租用土地的問題，因為它涉及到國有土地的租賃期限，一般不得超過它的土地證的使用年限，但是它是作為地方行政機關的招商引資企業引進的，所以簽訂70年，一般對它的效力也是予以認定的。但是，這種租賃有很多地方也是可以發放土地證的，但是本案的企業是沒有的。
其次，招商引資企業一般是以出讓土地建設項目而引進的，所以，相關的企業有可能有土地證。但是，結合後邊第二層法律關係，可能辦理土地證比較難了。因為在2003年的時候，這塊土地就被相關部門招拍掛出讓給了某房地產開發企業。其實在2003年出讓的時候，對地上物就該進行徵收和補償。當時是依據城市房屋拆除管理條例來進行評估、補償、拆遷等等，但是，地方上的相關部門沒有做，一直到2021年12月才拆除地上物。這就是第二層法律關係，應補沒補，相關部門也涉嫌行政不作為。
第三，國有土地上房屋徵收補償的問題。企業作為招商引資企業使用國有土地，土地使用權的來源是完全合法的。因此對它的補償也應當參照國有土地上的房屋補償標準，一般就是依照590號令補償。補償分為六大項：房屋價值的補償、搬遷過渡安置費、停產停業損失費、獎勵費、裝修費以及設備的費用，大概是這六大項法定的補償，應參照補償標準來進行補償。
如果說沒有任何手續就予以拆除的話，這就牽涉到第四個法律關係，拆除就是違法的。拆除違法可以起訴相關部門，然後進行賠償的訴訟。
在遇到類似問題的時候，可以及時地向專業的律師團隊進行諮詢，律師會根據法律規定、地方政策、相關部門的文件通知以及相關的案件判例等維護企業的合法權益。也可以向我們諮詢，政商糾紛當然要找北京楹庭律師。我們會根據法律法規規章的規定，以及地方政策規範性文件的規定、相關案例的規定，結合案件的一些事實證據給出詳細的法律意見，運用法律知識與主管部門協商談判，爭取獲得公平、滿意地解決。
本文法律知識並不代表其法律建議，如遇同類問題應具體分析。
