法律資訊

文章導讀：小產權房買賣契約什麼時候有效？有2种情况有效，3种情形无效。今天我們聊聊這個話題。

一、小产权房买卖合同的效力问题

第一、本集體組織成員之間買賣小產權房一般認定契約有效。

第二、將房屋出售給本鄉鎮以外的人員，取得有關組織和部門的批准，認定合約有效。

第三、本集體與他集體組織成員之間買賣小產權房一般認定契約無效。

第四、集體組織成員與鎮民之間買賣小產權房一般認定契約無效。

第五、小產權房未辦理抵押登記時不被法院支持。

二、上海地區對小產權房糾紛特別規定：《上海審判實務》 2008年第1期

（1）對於發生在本鄉鎮範圍內的農村經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合約認定為有效；

（2）對於將房屋出售給本鄉鎮以外的人員，如果取得有關組織和部門的批准，可以認定合約有效；

（3）對於將房屋出售給本鄉鎮以外的人員，未經有關組織和部門批准的,如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住，使用該房屋的，該合同應做無效處理；

（4）對於將房屋出售給本鄉鎮以外的人員，未經有關組織和部門批准，如果合同現實際履行完畢，且購房人已實際居住，使用該房屋的，對合同的效力暫不表態，承認購房人對房屋的現狀以及繼續佔有，居住使用該房屋的權利。

三、法律上并未禁止买卖

我國法律明文規定農村住宅即所謂的小產權房只能分配給本村村民，並禁止向城市居民出售。楹庭認為法律並沒有禁止小產權房在同一集體組織成員之間流轉、買賣，根據私法原理，法無禁止即可為，我國法律法規並沒有禁止本集體成員之間的小產權房進行買賣。只要同一集體成員具有相應的民事權利能力和民事行為能力，簽訂小產權房買賣合約時意思表示真實，不違反法律或社會公共利益，一般認定該小產權房買賣合約有效。

四、离婚时对小产权房怎样处理？

（1）對自建或購買本集體的小產權房法院會做出使用權裁定。

（2）對購買非本集體的小產權房法院通常不做處理或尊重夫妻協定。

（3）離婚時未取得小產權房權證的法院通常不做處理。