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文章導讀：寧波大型賓館拆除，國營土地變集體土地，補償居然提高這麼多？

第一部：案情簡介

有一個這樣的案子，寧波某大型賓館曾經購買國營企業房屋，用於商業經營。後來，該企業收到拆除通知，政府僅依照廠房標準補償。該企業的老闆找到楹庭拆除團的路永強和董國女，經過多方調查，獲得一些有力的證據。其中包括企業依照商業用地繳納土地使用費證據等。經過兩位律師的努力，最後依照國有土地商業房屋拆除來補償的。補償比原來提高了數千萬元。

第二部分：都是房屋拆遷，集體土地與國有土地差異有多大？

1.拆除原因不同

（1）國有土地上房屋拆除的原因可以基於公共利益之需要，由政府部門組織徵收後統一進行拆除；也可以基於商業開發，由開發商與被拆遷人達成協議後拆除。在公共利益拆遷的情況下，拆除人必須在個人利益和國家利益之間做出取捨，一旦政府給予合理補償，被拆遷人就必須搬遷。在商業拆遷的情況下，被拆遷人則享有更大的自主權。

（2）集體土地上房屋拆遷（徵地拆遷）則應基於公共利益之需要，楹庭認為在依法定程序得到相關部門的批准後，將集體土地徵收為國有土地，給予被徵收人合理補償後，才能進行拆除。

2、法律適用不同

國有土地上房屋拆遷的主體、程序、補償等問題均應當適用《國有土地上房屋徵收與補償條例》；集體土地上房屋拆遷主要適用《土地管理法》及《土地管理法實施條例》，上述法律、法規沒有具體規定的，可以參照適用《國有土地上房屋徵收與補償條例》。

3.批准部門不同

為公共利益的目的，確需徵收國有土地上房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋徵收決定。集體土地上房屋拆除則需要由國務院、省自治區、直轄市人民政府作出土地徵收的批准。

4.補償標準不同

國有土地上房屋拆遷所給予的補償以房屋評估價值為依據，而評估價值必須由有資格的評估公司依據房屋的市場價值來決定。楹庭拆除團了解到，除考慮房屋構造、面積、建造的時間外，房屋所在的地理位置、用途等因素對房屋價值的影響更大。集體土地上房屋拆除的補償費用主要包括土地使用權的補償和房屋本身的補償。房屋的補償一般僅以重置成本為標準，與國有土地上房屋相比，其獲得的補償金額要低的多。

5.實施部門不同

國有土地上房屋拆遷由縣級以上人民政府組織相關部門實施，一般由住建局承辦相關事項；集體土地上房屋拆遷也由縣級以上人民政府組織實施，但一般由國土資源局負責具體實施。

6、強製程序不同

國有土地上房屋拆遷過程中，被拆遷人與拆遷人在徵收補償方案確定的期限內達不成補償協議時，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府應按照徵收補償方案作出補償決定，在徵收範圍內予以公告。被徵收人在法定期限內不申請行政複議或不提起行政訴訟，又不在規定期限內搬遷的，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府應依法申請人民法院強制執行。集體土地上房屋的強制拆除一般由國土資源部門作出《命令交出土地決定》後，向法院申請強制拆除。

楹庭提示您：

1.國有土地上房屋拆除，與集體土地上房屋拆除有很大不同，後者比前者補償低很多。所以，委託專業的企業拆除律師調查證據，確定土地性質非常重要。

2.如果您遭遇了非法強拆，被徵收人被拆遷人可以在收到徵收決定、徵收補償決定等具體行政行為的60日內提起行政複議，6個月內提起行政訴訟。要在知道強拆之日的6個月內提起訴訟維權。別透過信訪、檢舉等方式錯過訴訟時效。