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文章導讀：吳某在江蘇鹽城，當地的城中村要拆遷，他家的房屋也被劃分為拆除範圍之內。拆除方的人來他家談了，只給200平米的回遷房，是以1996年的空拍圖上他家房屋面積為依據的。然而他家1998年領的土地證上的土地面積是272平米，房屋面積217平米。如果以200平米的標準補償，實在太少了！附近的房價有2.5萬一平米了。直到現在，被拆遷人也沒收到任何正式書面通知，沒看到官方公告和批文。城中村棚戶區拆遷應如何補償？按航拍图还是土地证面积？

一、应该按照航拍图的结果补偿，还是依照土地证上的面积补偿？

1.空拍圖沒有法律效力，只是輔助的勘驗圖片而已。對於無證房屋，才會採取空拍來確定土地房屋面積。所以說，有土地證的，依據土地證上的面積補償。沒有土地證的，依據空拍圖的面積來補償。

2、依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十七條規定，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予的補償;因徵收房屋價值的補償；楹庭認為因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應制定補助和獎勵辦法，對被徵收人給予補助和獎勵。

（1）固定資產補償

無法搬遷的土地、房屋、建築物和地上附著物，以及因搬遷而損失的機器設備補償等。

（2）地上附著物、青苗補償等補償。

《土地管理法實施條例》第二十六條規定:「地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。」楹庭認為依照此規定,所有者是個人的,支付給個人;所有者是部分農民群體的,支付給部分農民群體;所有者是農村集體經濟組織的,支付給該集體經濟組織。

（3）停產停業損失補償

停產停業損失包含「必須支付」和「應當收益」兩項。即實際及預期經營損失。就是因停產而停業所產生的相關損失和費用。

（4）拆除相關費用

即因拆搬遷行為直接產生的費用。包括機器設備調試修復費用、物資的拆卸包裝費、運輸費用、設備搬遷安裝費等。

（5）拆除獎勵

因拆遷政策發生的獎勵費用，包括速遷費、拆除獎勵費等。

（6）違法強拆造成的損失

對於因違法強拆造成的機器設備以及其他財產的損毀，企業主可以要求賠償損失，申請國家賠償。

二、吳某應該獲得哪幾項補償？

（一）吴某至今没有收到任何官方正式书面公告，没看到征地批文，拆迁方涉嫌违法征地。依相關法律規定，實施徵地前，應包括以下程序才合法：徵地情況告知、徵地調查確認、函告徵地情況、徵地聽證告知、組織徵地聽證。

（二）所涉土地為國有土地的，補償應包括土地、房屋、種植的農作物、果樹、青苗、搬遷費用、拆除獎勵等補償。本案的涉案土地為國有土地，是農地。除了給予房屋補償，還要依國有土地徵收拆除安置補償法律法規，以及當地農村土地的補償政策，給予相應補償。

1.本案中，由於土地屬於物權，我國對物權是以登記為主的。所以吳某的土地證是怎麼登記的，就該依據土地證上記載的內容給予補償。吳某土地證上的面積是272平米，就該依據這個面積補償。

2.《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十一條規定，被徵收人可以選擇金錢補償，也可以選擇房屋產權調換。楹庭了解到，被徵收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用於產權調換的房屋，並與被徵收人計算、結清被徵收房屋價值與用於產權調換房屋價值的差價。

3.因舊城區改建徵收個人住宅，被徵收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或就近地段的房屋。

4.房屋面積217平米是吳自己估計的，這個具體的面積是多少，可以請評估機構的專業人員進行測量和評估。例如評估結果是217平米，就應該根據這個面積，參考房屋的結構和建築材料，以及附近商品房的價格等因素，來分配安置房屋和拆除補償款。

5.如果有種植的農作物、樹林、果樹、青苗，也應獲得相應補償。具體根據地方補償標準計算。

6、還包括搬遷費用、獎勵費用等。

三、江蘇舊城區拆除、棚戶區改造、城中村拆除補償最新規定

2018年4月初，鹽城市政府印發的《鹽城市市區舊城區(棚戶區)改建房屋徵收及有關問題的處理意見》引起了市民的廣泛關注。將從今年5月9日起正式施行的《處理意見》和以前的徵收補償安置政策相比，有哪些調整和變動，被徵收人將會得到哪些補償安置方面的“實惠”和“好處”呢?4月26日，市徵收辦相關負責人對此進行了詳細解讀。

1.補償面積認定標準適度放寬

（1）原來市區1986年版航測圖形成之前建成的「無證」房屋，現狀建築和航測圖一致的，按照合法建築補償安置，在此之後建成的房屋作為違法建設認定處理。 《處理意見》改為依1986年版、1996年版及2005年版航測圖，對「無證」房屋進行階梯式、差異化遞減補償和安置。

（2）1986年版航測圖形成先前興建的「無證」房屋，補償安置標準不變。 1986年版和1996年版航測圖形成之間建設的「無證」房屋，現狀建築和航測圖一致的，按土地面積最大不超過200平方米，平房0.7、樓房1.1的容積率計算房屋面積(最大不超過140平方米)，進行認定補償和安置，超出部分按重置和安置，超出部分按重置的80%。 1996年版和2005年版航測圖形成之間建成的「無證」房屋，現況建築和2005年版航測圖一致的，按建安價補償，不作安置。被徵收人不支持配合房屋徵收工作，不能在簽約期限內簽訂補償協議的，不得享有以1996年版及2005年版航測圖為依據認定部分的房屋補償。

2.新增小面積住宅房屋安置面積補助

《處理意見》增加了對市區合法建築面積90平方米，以及以下的小面積被徵收房屋的安置面積補助。這部分被徵收房屋由平房安置到多層、小高層及高層安置房的，應安置面積分別對應增加10%和15%，由多層房屋安置到小高層及高層安置房的，應安置面積分別對應增加10%，增加部分安置房的價格按安置價結算。如選擇金錢補償，小面積被徵收房屋為平房或多層的，則分別按應安置面積對應增加15%和10%計算貨幣補償一次性補助。被徵收房屋合法建築面積超過90平方公尺的不享有此項補助。

3.明確跨區域安置面積獎勵

《鹽城市市區中低價位商品房建設管理實施辦法》(鹽政發〔2007〕155號)第十三條規定「被拆遷人購買中低價位商品房，在合法拆除面積之內的可放寬10平方米。」楹庭了解到，拆除改為徵收之後，操作中沿用了這項做法，主要針對老城區小面積的被徵收房屋，從老城區向外安置，按比例增加的安置面積不足10平方米的補足10平方米，按安置價結算。因現有的徵收政策文件沒有明確，《實施意見》將其固定下來。

4.提高最低補償安置標準

（1）原市區最低補償安置標準為：可選擇一套政府指定地點的50平方公尺安置房屋或最高不超過15萬元的金錢補償。為了充分保障住房困難被徵收人的居住條件和水平，將最低補償標準分別增加到54平方公尺和30萬元。

（2）提高搬遷補償費標準。以被徵收房屋合法建築面積計算，將住宅房屋的搬遷補償費標準從每平方米10元提高為每平方米20元，不足500元的補足500元提高為不足1000元的補足1000元;辦公、教學等用房的從每平方米8元提高為每平方米15元150005元。

5.新增簽約和讓房獎勵

被徵收人在規定的簽約期限內簽約、搬家讓房的，除《鹽城市人民政府關於市區國有土地上房屋徵收與補償有關事項的處理意見》(鹽政發〔2011〕281號)第七條規定的獎勵外，根據簽約和讓房的先後，分別給予每戶最高不超過1萬元的簽約房屋和1萬元的獎勵。具體獎勵辦法由作出徵收決定的市、縣級人民政府在項目徵收補償方案中明確。

楹庭提示您：

在實踐中，由於棚戶區房屋的價值可能比較低，補償的金額也可能會被拉低。所以，首先應該確定一下，自家被劃為拆除範圍的房屋，是否屬於棚戶區內的房屋。再看看拆除程序是否嚴格依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定進行。有時候，會出現拆除方以棚戶房為由，隨便拆除房屋的違法行為。在被通知自家房屋所在區域，即將被棚戶區改造的情況下，應該提前拍攝房屋內外的照片，留存被拆前的證據。在房屋被拆除時，要拍攝拆除時的現場場景，請保存所有證據原件（照片和影片）。必要時可以打電話報案，同時錄音，作為被強拆的證據。如果您的房屋遭到非法強拆，請在6個月內透過行政復議、行政訴訟等法律途徑維護自身權利。超過這個時效，就失去了法律救濟的機會。為了爭取最大利益，您可以多查閱相關法律知識，了解徵拆項目的內容，也可以向徵拆專業律師尋求解決方案。