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商品房五證不全簽購屋協議是否有效，能售樓嗎？
1.無效。
2.開發商只有取得五證才能對外出售房屋，《民法典》規定，違反法定強制性條款的無效合約。因此，開發商與購屋人簽訂的無五證房屋買賣契約不具法律效力。

五證不全的房屋定金可以退嗎?
當然可以退還 如果房屋五證不全，不符合銷售條件，開發商違約，可以要求定金雙倍返還依中華人民共和國民法典第五百八十七條規定：債務人履行債務時，定金應抵作價款或收回支付定金的一方不履行義務或履行義務不符合約定，致使不能實現合同目的，無權請求返還定金;收取定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現雙倍目的，返還定金的一方不履行債務。

《商品房銷售管理辦法》 第二十二條 不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款;當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人還所收費用;當事人之間另有約定的，從其返還之間另有約定。

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