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北京楹庭律師事務所多年來專注於民營企業權益保護，在自然資源、礦業、土地、水域、國土空間、企業股權、刑事辯護、廠房拆遷，環保關停、禁養騰退等維權的法律實踐工作，代理了多起件企業維權案件，其中包括大型房...
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透過合法競標獲得的土地，賣方沒手續，徵收時補償少怎麼辦？
企業以合法的方式競標獲得混合的土地，因為拍賣商沒有辦理出讓手續，徵收時補償不到位，應如何維權？透過具體的案例來分析一下。河南南陽某倉儲物流企業擁有國有劃撥用地，地上建築物是7000平米。
企業當時是透過正規的拍賣管道拍賣得來的土地，該土地屬於國企改制的土地，但是，因為相關部門的原因，土地的出讓手續一直沒有辦理，房產證辦下來了，辦理房產證、規劃證等手續都有。還有一個更重要的問題，現在的土地和房產不在一個人的名下，但土地證是老土地證，根本不和新的這個房產證在一個人的名下，所以，遇到了徵收相關部門說土地根本不是你，不是使用權人，所以補償的標準非常低。企業問這個問題該如何解決？該如何解決？如何維權？
我們在目前辦理案件過程當中，這類案子很多，雖然是民營企業所使用的土地，但是劃撥用地往往歷史原因驚人的相似。有的企業是從法院購得的國有土地上的房產，有的是從國有資產拍賣平台上，一些破產的國有企業手中購得的廠房而獲得的土地使用權等等。這類的企業往往遇到徵收補償都定得比較低，所以，這類案件也比較多。
這類案件基本上都能得到一個比較滿意的結果，可以從以下幾個方面來分析：文章一開始提到的案例涉及到兩個法律關係，一是通過拍賣的方式獲得房產的以及獲得土地使用權的，沒有及時辦理土地出讓手續，沒有辦理出讓的土地使用權證，責任在誰？根據城鎮土地出讓轉讓暫行條例的規定，劃撥用地在出讓轉讓時，以及劃撥用地上的房屋構築物、建築物在出讓轉讓時，必須辦理出讓手續，補繳土地出讓金，而且土地出讓金應由土地使用權人，也就是原劃撥土地的土地使用權人來進行辦理。
本案如果真的是透過國營資產交易平台上拍得的土地，那麼，土地出讓金應當由誰來繳納呢？應由原國資委，也就是原土地使用權原來的國有企業，如果原來國有企業破產，應由相關的股東，也就是國資委來進行處理，在補繳土地出讓金之後，才可以辦理最終的土地使用權證。
其實在拍賣的時候，競拍人繳納的房款即土地款項當中應當都包括了土地出讓金，而相關的部門把土地出讓金截留了，沒有補繳，所以這個責任應當由相關的部門來承擔。如果是從法院拍得的土地，也是應由原土地使用權人先補繳土地出讓金，然後再辦土地的轉讓手續和房屋的登記手續等等。
所以，大家知道了這方面的法律關係，知道了責任在哪裡，其實本案就非常清楚了。如果目前遇到了徵收，現在的徵收部門和原來的國營企業的股東，也就是國資委是同屬於一家行政機關，其實這個問題就很好解決了。
我們處理了很多案件是不屬於同一行政部門，比如說企業原來在國有資產上拍賣的國營企業，隸屬於另外一個區國資委。而現在的徵收是不動產所在地的區主管部門，分屬於不同的行政機關，這就存在行政部門之間相互利益糾葛的一些問題了。徵收地區主管機關不願意多掏徵收補償費用，而原來的國資委不願意承擔相應的責任。這個問題就要求企業需要透過不同的法律方式和程序來解決。
首先，第一步徵收應獲得相應的補償，然後其他的補償應由原來的國資委來承擔，這是一個思路。另外一個想法根據《民法典》以及《土地管理法》等等都有類似的規定叫房隨地。也就是說一個單位如果獲得了房屋的所有權，自然獲得該塊土地的使用權，自然獲得該款土地稅。
企業既然獲得了房屋的產權證，那麼對於土地的使用權是法定的，自然取得。至於說有沒有補繳土地出讓金，那隻是一個債權，跟物權沒有關係。而且債權是由原國資委來承擔，應當由讓區主管部門去找原來的國資委，由它來補繳土地出讓金，並且承擔相應的利息損失等等，這也是一個思路。
另外一個法律關係是企業涉及到土地使用權證和房屋所有權證不在一個單位的名下，其實那是當然的，因為劃撥土地使用權只能是在老的企業名下。因為劃撥土地一般很少劃撥在私人企業或民營企業的名下。當然，企業是透過合法的拍賣，當然在企業的名下，這個問題需要怎麼解決呢？如果遇到了徵收，可以一攬子解決，例如剛才提到的那兩個解決的方案。
如果沒有遇到徵收或徵收得不是特別緊張、日期不是特別急切，大家可以完全透過2021年自然資源部的一號文件來解決。自然資源部2021年關於解決不動產登記歷史遺留問題的通知，它上面明確規定，如果沒有辦理土地使用權的，應當按照當時的政策來補辦相應的手續。例如以當時的土地出讓金，當時的國家的規定來補辦土地出讓手續，自然獲得出讓方式透過出讓方式取得土地使用權證，然後再解決徵收和補償的問題。當然，如果因此企業多花的可以找原來的國資委或相關的部門來進行追償，那就是另外一個法律關係了。
在遇到類似問題的時候，可以及時地向專業的律師團隊進行諮詢，律師會根據法律規定、地方政策、相關部門的文件通知以及相關的案件判例等維護企業的合法權益。也可以向我們諮詢，政商糾紛當然要找北京楹庭律師。我們會根據法律法規規章的規定，以及地方政策規範性文件的規定、相關案例的規定，結合案件的一些事實證據給出詳細的法律意見，運用法律知識與主管部門協商談判，爭取獲得公平、滿意地解決。
本文法律知識並不代表其法律建議，如遇同類問題應具體分析。
