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文章導讀：《土地管理法》對買賣和以其他形式非法移轉土地是如何處罰的？本法第七十三條對此作了明確規定。

第一部分：法條原文

《中華人民共和國土地管理法》第七十三條規定，「買賣或以其他形式非法轉讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施，土恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施；可以並處罰款；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。 」本條是對買賣和以其他形式非法轉讓土地行為的處罰規定。

第二部分：法條釋義

本條規定的買賣或以其他形式非法轉讓土地的違法行為，依據其非法轉讓的土地權利內容的不同，概括起來，主要表現為以下三種情況：

1.買賣、非法轉讓國有土地、農民集體所有土地所有權的行為。根據我國憲法和本法第二條的規定，國家實行土地的社會主義公有製，即全民所有權和勞動群眾集體所有製；除土地使用權可以依法轉讓以外，任何單位和個人不得侵占、買賣或以其他形式非法轉讓土地。根據本法第二章關於土地的所有權和使用權的規定，我國的土地所有權依法由國家或農民集體所有。因此，任何單位或個人，只能依法取得土地的使用權，而不得對其所使用的土地進行買賣或以其他形式轉讓土地所有權。

2.非法轉讓國有土地使用權的行為。城市房地產管理法對國有土地使用權的轉讓作出了具體的規定。轉讓土地使用權，是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與等。為了維護土地市場秩序和國家利益，城市房地產管理法、城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例等法律、法規規定，以下情況土地使用權不得轉讓，違法轉讓的，即構成本法規定的非法轉讓土地使用權的行為。具體講，以出讓方式取得的土地使用權不得轉讓的情況包括：（1）未按照出讓合約的約定支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書的；（2）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利的；（3）依法收回土地使用權的；（4）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；（5）未依土地使用權出讓合約規定的期限和條件投資開發、利用土地的；（6）土地權屬有爭議的；（7）未依法登記，領取權屬證書的；（8）有關法律、行政法規規定的禁止轉讓的其他情形。以劃撥方式取得的土地使用權不得轉讓的情況包括：（1）轉讓房地產時，未按照國務院的規定報有批准權的人民政府批准的；（2）有批准權的人民政府根據國務院的規定，決定可以不辦理土地使用權出讓手續，但轉讓方未按照國務院規定將轉讓的房地產所獲得的土地上的收益。

3.非法轉讓農民集體所有土地使用權的行為，係指違反本法第六十三條的規定，轉讓農民集體所有土地的使用權用於非農業建設的行為。

第三部分、違法行為的處罰

1、對違法行為人處以沒收其違法所得的處罰。這裡的違法所得，是指買賣或非法轉讓土地時所獲得的全部價款。但不包括土地本身，即不包含沒收土地。依本條規定，沒收違法所得的處罰決定，由縣級以上人民政府土地行政主管機關作出。該處罰的相對人，是在買賣或非法轉讓土地的活動中，取得違法所得的當事人。對沒有違法所得的，不適用該處罰措施。

2、對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施。這是對在非法取得的土地上新建建築物行為的處罰規定。楹庭認為這項處罰措施是針對非法轉讓的土地的受讓方作出的，取得非法轉讓的土地，往往是從事某項建設活動，其建設活動根據本條的規定是違法的，但對其在非法轉讓的土地上新建設的建築物或者其他設施，應根據有關土地利用總體規劃的要求，分別處理：（1）對於違反土地和其他總體規劃。由相關土地行政主管機關對其作出限期拆除，恢復土地原狀的處罰決定，即確定一定的期限，要求違法者在規定的期限內拆除違法建築物和其他設施，並保證在該期限內將佔用的土地恢復原狀。要求違法者拆除違法建築的目的，是要將違法佔用的土地恢復到被佔用前的狀態。 （2）符合土地利用總體規劃要求的，可以不拆除，由土地行政主管機關予以沒收。

3、罰款。根據本條的規定，土地行政主管機關在對非法轉讓土地的雙方當事人分別作出前述處罰決定的同時，可以作出並處罰款的決定。是否並處罰款，由土地行政主管機關依據特定案件的情節決定。例如，非法轉讓土地的行為沒有違法所得時，為了達到對違法者的教育、懲罰作用，可以決定給予其罰款的處罰。或者，違法行為具體情節較為嚴重等，也可以作出並處罰款的決定。

4、行政處分。此項處罰，是針對違法者為單位的情況所作出的規定。對單位違法，在依據本條規定作出有關行政處罰的同時，還應當對該單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員由其所在單位或者其上級主管部門，或者由行政監察部門依法給予行政處分。

5、刑事處罰。本條規定，買賣或以其他形式非法轉讓土地，構成犯罪的，應依法追究刑事責任。我國刑法第二百二十八條規定，以牟利為目的，違反土地管理法規，非法轉讓、倒賣土地使用權，情節嚴重的，構成犯罪。根據這項規定，非法轉讓土地的違法行為構成犯罪，必須符合以下條件：

（1）主觀方面是出於故意，並以牟利為目的，即，以獲取經濟上的利益為目的。

（2）犯罪主體既可以是企業、事業單位，也可以是個人。

（3）客觀上必須是實施了倒賣、非法轉讓土地使用權的行為。對於買賣、非法轉讓土地所有權的，刑法並未作出明確規定，由於使用權基於所有權而產生，從非法轉讓土地的實質上看，非法轉讓土地所有權，其使用權也隨之轉移，也應當構成本罪。

（4）行為的危害後果情節嚴重。根據刑法的有關規定，劇情顯著輕微的，不構成犯罪。所謂“情節嚴重的”，主要是指非法轉讓、倒賣土地面積、數量大；非法轉讓的所得巨大或者因非法轉讓使土地——尤其是耕地受到嚴重破壞，造成其他惡劣影響的等。楹庭了解到，根據刑法第二百二十八條的規定，對犯罪視情節分兩檔適用具體的刑罰：（1）情節嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，並處或者單處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金。罰金的金額，以非法轉讓土地使用權的價額為計算依據。 （2）劇情特別嚴重的，處三年以上七年以下有期徒刑，並處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金。對單位犯罪的，對單位判罰金，並對單位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員判處該條規定的刑罰。

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