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文章導讀：周某在櫻桃園裡建房管理園子，村委會以違建名義拆除房屋。房屋被強拆之後，過了一段時間，周某得知這片土地要被徵地，他能獲得補償嗎？

第一部分：案例故事

2008年6月，周某在村里承包了一塊土地，種植櫻桃樹。為了方便管理園子，在地裡搭建房子自住，十年來相安無事，前2天被村委會告知，說他的自建房是違建要強拆。可是周某把全部錢都投入到這裡，如果強拆了房子，要住哪裡呀？村委會說這事他們不管，讓周某自己想辦法，建議到外面租房子住。楹庭拆除團了解到，村委會的人告誡周某，讓他在三天內自行拆除房屋，以免因為強拆房屋而波及櫻桃園。周某非常猶豫不決，幾十畝的園子需要有人看守，如果沒人看著，櫻桃和田間設施被偷了怎麼辦？然而周某聽說相鄰的村子有好幾家櫻桃種植戶都談好了，已經拿到賠償款，為什麼同在一個鎮裡租地種植櫻桃，而規劃結果會不同呢？還要斷水斷電，強行拆房？幾天以後，來了一些人，強行拆除他的自建房屋，並且把周某的櫻桃園設施也拆除，推倒櫻桃樹。村委會沒有提補償的事。過了一個月，周某聽說自家這片土地要被徵收修公路。他想知道能否得到補償？

第二部分：當違工建築遇到徵地拆遷，能有補償嗎？

1.是不是無證房屋就一定等於違章建築呢？

不是！無證房屋並不等於違章建築，例如自家宅基地上蓋的房子，例如2008年1月1日之前蓋的房子，又例如由於政府相關部門的變動等原因，沒有及時辦好房產證的房子等。無證的原因有很多種，所以無證房屋不等於違建。

2.違章建築就一定要拆除嗎？

不是！未取得建設工程規劃許可證，或違反興建工程規劃許可證核定的相關內容，所興建的建築物才算違工建築。根據楹庭以往的辦案經驗發現，產生違章建築的原因又是多方面的，有的是因為當事人的原因，有的是由於政府機關的原因，而對於違規建築所要承擔的法律後果也不是唯一的，有沒收、限期拆除，也有罰款補辦手續的，而且沒收、限期拆除僅限於嚴重違反城市規劃的情形。可見，對於違章建築也不是一定要拆。

3、哪些屬於違章建築？

楹庭認為根據《城鄉規劃法》的規定，違建包括：（1）未申請或申請未獲得批准，未取得興建用地規劃許可證和興建工程規劃許可證而建成的建築。 （2）擅自改變興建​​工程規劃許可證的規定建成的建築。 （3）擅自改變了使用性質建成的建築。 （4）臨時建築建設後超過效期未拆除成為永久性建築的建築。

4.哪些違章建築能有補償？

（1）手續不全的招商引資企業

對於手續不全的招商引資企業，由於當初政府為了快速讓工程落地，在辦理各項許可類手續上，開通綠色通道，允許先建設後審批。後期又因為某些原因沒有補齊相關手續。在這種情況下，楹庭認為只要不超出規劃許可範圍，也就具備了一定的合法性，符合信賴利益原則。因此，這種招商引資企業在拆除時應獲得合理補償。

（2）手續不全的養殖場、種植場及自營房屋

有些經過地方政府扶持的養殖場、種植場，當時手續並不齊全，在後續面臨徵收時，徵收方就會以「違建」的名義來拆遷。然而，根據2010年發布的《國土資源局、農業部關於完善設施農用地管理有關問題的通知》，興建農業設施佔用農用地的，不需要辦理農用地轉用審批手續。所以在2010年之前建造的養殖場、種植場，未辦理農用設施手續的，可以爭取合理補償。

（3）建房手續不全的民房

因歷史遺留原因造成建屋手續不全，無法以正常方式辦理權屬登記的房屋。我國《城鄉規劃法》是2008年1月1日起實施的，在此之後建造的房屋必須獲得建屋審核手續。根據法不溯及既往原則，對於2008年之前建造的房屋，並且擁有完整的土地使用權，這類房屋是不能輕易認定為違建的。

第三部分：周某能有補償嗎？遇到這類情況，拆遷戶該怎麼辦？

1.有些經過地方政府扶持的種植場，當時手續並不齊全，在後續面臨徵收時，徵收方就會以「違建」的名義來拆遷。根據相關規定，2010年之前興建農業設施佔用農地的，不需要辦理農用地轉用審核手續。周某的櫻桃園是2008年興建的，雖然未辦理農用設施手續的，可以爭取合理補償。補償包括櫻桃樹的青苗補償、櫻桃果補償、櫻桃園附屬建築物或建議棚子（不是用於居住，僅與櫻桃園管理有關的建築）、櫻桃園附屬設備（水池、水塔等）。

2.我國《城鄉規劃法》是2008年1月1日起實施的，在此之後建造的房屋必須獲得建房審批手續。周某的房屋是2008年6月興建的。而且在農用地上建造自住房屋是違法的。所以說，這棟房子屬於違章建築。依法規定，不應給予補償。

3.楹庭建議不管涉及違章建築，或是遇到徵地拆遷，最好不要自行拆除涉案房屋。如果你自己拆了，以後很難獲得補償。因為你找不到理由要補償，也很難確定要到法院起訴誰。如果你的房屋被強拆了，你就可以在拆除之前、拆除現場、拆除之後，拍攝相關的照片和視頻，作為強拆的證據，以及提出補償條件的基本依據。也容易確定實施強拆的主體，知道該起訴誰，找誰承擔強拆的責任。

4.本案涉及強拆行為，依我國相關法律規定，即使強拆也要依據法定程序，由法院依法組織實施強拆。村委會未經法定程序而強拆是違法的，周某可以提起行政賠償之訴，要求賠償損失。

楹庭提示您：

1、如果您的房屋被認定為違章建築，請先搞清楚您的房屋是否有違建。如有疑問，請諮詢專業的徵地拆除律師，尋求專業的法律意見。

2.因為違規建築是指未取得擬建工程規劃許可證（原址、選址建房意見書），在規劃區以外建設，違反《土地管理法》、《城鄉規劃法》、《村莊及集鎮規劃建設管理條例》等相關法律法規的規定動工建造的房屋及設施。由於歷史原因，可能會存在一些疑似違章建築的房屋。是否需要拆除，拆除之後能否給予補償，要依不同情況差異處理。在實踐中，違建未必一定被拆除，也可能轉為合法建築而永久存在。產生違章建築的原因是多方面的，既有當事人的原因，也有行政機關的原因。而對於違規建築所要承擔的法律後果也不是唯一的，有沒收、限期拆除，也有罰款補辦手續的，而且沒收、限期拆除僅限於嚴重違反城市規劃的情形。

3.如果您遭遇了非法強拆，您要在知道被強拆之日起6個月內提起行政訴訟。因為根據我國相關法律的規定，在遇到徵地拆遷時，被徵收人被拆遷人可以在收到徵收決定、徵收補償決定等具體行政行為的60日內提起行政複議，6個月內提起行政訴訟。如果房子被強拆，要在知道強拆之日的6個月內提起訴訟維權。有些拆除戶會去信訪，但信訪不是法律途徑，不管信訪多久都不構成起訴期限中斷的理由。許多被拆遷人去信訪耽誤了時間，錯過訴訟時效，即使起訴，法院也不會受理。即使找律師，也做不了什麼幫你！在實踐中，無論找上級反映情況，去舉報當地工作人員，到處走訪，都不能實質解決問題，耽誤的只是您的寶貴的維護權益的時間！在無法與徵收拆除方協商談妥的情況下，請盡快聯絡專業的徵拆律師，尋求解決方案。