企業拆除

　　隨著我國經濟的快速發展，很多人都舉辦了工廠，工廠的出現不僅使得經濟的發展更為完善，而且使產品生產速度更快更為標準。但為了支持 政策的需要，不少工廠都會面臨拆除的問題，那麼政府徵收廠房如何補償就成為了工廠老闆所關注的內容。本文律師將為大家詳情解說。

政府徵收廠房如何補償

　　(一)工廠拆除資產補償

　　1、土地補償

　　作為承租人的企業，其經營場地一般是透過租賃得來。租賃的土地分為租賃國有土地和租賃集體土地兩種。企業拆除必然會導致這種租賃關係的終止，那麼企業在租賃合約中的期待利益如何保障?根據拆遷法規，拆遷補償對像是國有土地上的建築物及附屬物，對空地或淨地的補償，拆遷法規並沒有做出統一的規定。在《中國2010年上海世博會場址非居住房屋拆遷評估和補償的實施細則》中明確了「土地使用權補償基本價格按照市場評估、整體平衡、政府定價的原則確定：浦東地區為110-130萬元/畝，浦西地區為120-140萬元/畝」的補償辦法。這是上海市 次以政策性文件的形式明確土地使用權的補償辦法。

　　其他地方的拆除土地補償，往往與房屋、建築物補償計算在一起，不明晰、不透明的情況大量存在，使得權利人的權益無法獲得相應的合理補償。同時，這也是我們立法機關和行政機關在製訂法律、法規和政策性文件的時候，應當加以保護的地方，希望有關部門能引起重視。

　　2、房屋、建築物補償

　　對於房屋、建築物的補償，應以相關房產證明登記的建築面積為計算標準。因為歷史原因無法辦理房產證明和土地證明的，可經實際測量確定。房屋、建築物的價值一般應由拆除人、被拆遷人共同委託評估公司，評估公司依據相關評估技術標準，確定房屋、建築物的實際價值。低於上海市城市房屋拆除最低補償單價標準的，以最低補償單價標準計算。並依上海市有關補償口徑，計算房屋、建築物實際應得的補償費用。

　　3、設備重設為新價

　　《城市房屋拆除管理條例》中規定，設備搬遷安裝費用應按 和當地規定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算。機器設備分為兩類：一類是可搬遷設備;二是不可搬遷設備;可搬遷設備因拆遷而造成的損失又可分為實物損失費和功能損失費。實物損失費包括拆卸費用、運輸費用、安裝費用、調試費用等。功能損失費用包括搬遷引起的機器精度下降、不合格產品的增加。對於不可搬遷設備，拆除會導致該設備的廢棄，故應結合其成新和重置價，計算設備重置成新價，對所有人進行補償。

　　在拆除的實際操作中，拆遷非住宅房屋，其設備搬遷和安裝費用，按照被拆遷正式房屋建築面積每平方米25元計算;無法恢復使用的設備，按照設備重置價結合成新給予補償。

　　(二)工廠拆除費用補償

　　1、停產停業損失

《城市房屋拆除管理條例》第三十三條規定，因拆除非住宅房屋造成停產停業的，拆除人可以給予適當補償。對於「適當」的標準，何為「適當」、其計算依據、計算方法，何種情況下是「可以」補償，何種情況下是「不可以」補償，該條例並沒有統一規定，其他法律、行政法規也沒有進行規定。在法律實務中，補償的標準、依據常常由市一級地方政府以政策性文件規定，各地補償標準不同，計算方法也不同，這在立法上未免是一個遺憾。希望有關部門能引起重視，能夠對停產停業損失進行更為明晰、清楚的規定，以促進拆除過程中的公平公正。

　　上海市則採用了「以房屋面積計算」的方法，以被拆除城市房屋建築面積每平方米300-400元，集體土上的房屋150-350元的標準計算，具體數額由拆遷當事人協商確定。這種計算方法雖然簡單易行，明晰清楚，但其不分企業經營狀況如何、經營業務如何、廠房所在地理位置如何，簡單地以300-400元的範圍限定停產停業損失的範圍，未免也是一種缺失公平公正的計算方法。我們認為，對於停產停業損失應由評估機構進行評估確定。針對企業的經營性質、經營業務、經營狀況、贏利狀況進行個案評估，才能確保公平的實現。

　　2、設備搬遷安裝費

　　對於可搬遷的設備，應當本著繼續利用的原則，進行異地搬遷安裝，繼承投入使用。據此產生的設備搬遷和安裝費用是拆遷引起的必然損失，拆遷人應予以補償。在《中國2010年上海世博會場址非居住房屋拆遷評估和補償的實施細則》中也明確「拆遷非居住房屋，拆除人還應補償被拆遷人或者房屋承租人下列費用：(一)按 和本市規定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算的設備搬遷和安裝費用」的補償辦法。具體而言，設備搬遷和安裝費的補償金額，由拆除人、被拆除人或承租人依上海市指導價確定的貨物運輸價格、設備安裝價格協商確定。協商不成的，也可委託專業的評估公司進行評估確定。

　　3、解聘員工的安置補償費用。

　　因拆除而解除員工的安置補償費用，在法律法規政策性文件中並沒有詳細性規定，屬於拆除當事人相互協商爭取的項目。拆遷如果導致員工解聘，那麼，應根據具體跟員工的勞動合同，結果勞動法有關規定給予補償。

　　(三)基於拆除政策所發生的獎勵費用

　　在拆除的過程中，拆除人為了加速拆除進度，拆遷人往往會採取速遷獎勵的辦法鼓勵被拆遷人、承租人儘早簽訂拆遷安置補償協議，搬離拆除範圍。獎勵費用金額的大小，由拆除人依拆遷實際決定，也可由拆除人、被拆遷人、實際承租人之間協商決定。應注意的是，如果被拆除廠房的所有人和使用人發生分離時，獎勵費用應當支付給實際使用被拆遷廠房的承租人，這已經由政策性文件進行規定，也是合情合理的做法。

　　在我們現實生活中，如果工廠老闆面臨了廠房被徵收那麼土地、房屋、建築、設備重置、以及工廠的停產停業、設備搬遷安裝等都要成為了政府徵收廠房如何補償的內容。所以如果政府徵收廠房，工廠老闆應為政府建設給予支持，同時我們也應該運用相關的法律知識來獲得合法的補償。