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文章導讀：2019走過最難走的路就是你的套路，這句話對所有被拆遷者來說，無疑是感觸最深的。因為拆除情況複雜、利益巨大，涉及一個家庭、一個企業的未來，所以，基於常年在拆遷維權一線工作的經驗，楹庭為大家總結了10種常見的違法拆遷現象，看看你遇到過哪種？

一、要你搬遷，強拆你的房子，不給你看徵地批文和徵收公告，或者根本就沒有徵地批文。

根據《土地管理法》的規定，任何單位和個人進行建設，都需要使用國有土地。我們常說的“徵收”其實是分為“徵”和“收”，對於國有土地上房屋是收回，對於集體土地上房屋是“徵”得後再繳納土地出讓金，把集體土地轉變為國有土地。這個過程沒有徵地批文是不行的。當然基於這一點通常徵地都具備徵地批文。

二、拆遷前先“拆違”“拆危”，把好房子、好地段變成“危房”“棚戶區”。

1.每每遇到拆違、拆危情況，後面緊接在後的往往就是徵收拆除。不少徵收方以這些名義行強拆之實，以達到減少補償的目的，當房子被以各種理由認定為違章建築時，不少被拆遷人也自覺理虧，只好無奈的接受，實際卻不知道這是拆遷方人員慣用的伎倆和手段。所以遇到這種現像要先問專業律師，確定自己的房屋是否屬於違建，如果真是違建，能否用補辦手續的方法避免被拆，獲得相應補償。

2.實務中，由於棚戶區房屋的價值可能比較低，補償的金額也可能會被拉低。所以，首先應該確定一下，自家被劃為拆除範圍的房屋，是否屬於棚戶區內的房屋。再看看拆除程序是否嚴格依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定進行。有時候，會出現拆除方以棚戶房為由，隨便拆除房屋的違法行為。在被通知自家房屋所在區域，即將被棚戶區改造的情況下，應該提前拍攝房屋內外的照片，留存被拆前的證據。在房屋被拆除時，要拍攝拆除時的現場場景，請保存所有證據原件（照片和影片）。必要時可以打電話報案，同時錄音，作為被強拆的證據。

三、不徵詢意見，不進行聽證，不告知被徵收拆除方的法定救濟權利。

1.拆除聽證是指房屋拆除部門組織有關人員參加的，聽取拆遷當事人對強拆有關問題陳述、申辯和質證的行為。那麼，沒有經過聽證程序，就能強拆嗎？楹庭拆除團的董國女律師辦的一個案子，因為徵收方沒有進行聽證程序，被判決「撤銷政府的徵收決定」。被拆遷人獲得勝訴。這個案例成為天津高等法院第一例撤銷房屋徵收決定案。

2.關於強拆，房屋拆除管理部門組織房屋強制拆除聽證會，在聽證會前7日就聽證的時間、地點、方式等向社會公告，同時向聽證相關人員送達《房屋強制拆遷聽證會通知書》。拆除人申請行政強制拆遷的，房屋拆除管理部門審查符合條件的，受理申請，並組織拆除當事人及相關人員進行聽證結束後，向同級人民政府申請行政強制拆遷。房屋強制拆除聽證參加人員包括拆除當事人、原房屋拆除裁決經辦人員及其他相關人員。也可以邀請有關管理部門和具有社會公信力的代表等參加。

四、讓你在空白協議上簽字，不給你安置補償協議原件。

不要輕易相信口頭承諾，正式的書面通知，證據效力要大得多。要保留拆除補償協議原件，拒絕在空白協議上簽名和按手印。如果怕不給你安置補償協議原件，可以在簽協議時用手機拍下協議，作為其中的一份證據使用。

五、補償前強拆暴拆，違反「先補償，後搬遷」原則。

1.強拆暴拆、徵地拆遷程序違法、先拆遷後補償是典型的違法拆除形式。房子一旦被暴力強拆時，盡量拍照取證，主要拍領導以及強拆的過程等，對後續啟動法律程序，確認強拆主體、確認強拆行為以致申請國家賠償都很有幫助，一旦強拆已經發生，就不能挽回，此時只有通過法律手段維權才能盡可能地彌補損失。

2.根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十七條的規定「實施房屋徵收應當先補償、後搬遷。作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予補償後，被徵收人應在補償協議約定或補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。

3.徵地拆除程序違法也很常見，徵地拆遷前期，政府必須發布相應的拆除文件，文件中涵蓋拆除的費用補償，拆遷事件，以及農民的遷移安置事件等等。合法的徵收土地程序應包括：徵地情況告知、徵地調查確認、函告徵地狀況、徵地聽證告知、組織徵地聽證等。拆除方在實施強制拆除房屋之前，要履行以下法定義務，包括說明房屋被拆除的理由、行政機關作出強制執行決定前，應事先催告當事人履行義務、拆除方在實施強制拆除房屋之前要履行的義務等。

六、預簽協議陷阱，增加法律風險。

與徵收方簽訂“預簽協議”，至少有3個法律風險。包括權利救濟受到限制，協議履行風險，協議生效前不實際支付補償。

1、如果在沒有作出徵收決定以前，就與徵收方簽訂“預簽協議”，這種協議一旦生效，就會發生法律效力，形成權利義務關係。如果補償款也發放了，緊接著就要面臨限期騰房搬遷，如果不搬，可能會被法院司法強拆。在正式的徵收決定作出以後，倘若別人對徵收決定不滿意，可以和徵收方協商條件，也可以申請行政復議，提起行政訴訟。然而作為已經簽訂“預簽協議”，拿到補償的被徵收人，就不能再因此事尋求法律救濟了。

2、騰出房屋，原有房屋被拆除，被徵收人需要有臨時居住的地方。所以說，安置過渡費是要給的。能否及時履行協議，能否準時給予安置過渡費都是需要面對的問題。

3.舊城區改造的意見中，徵收補償協議生效前，不實際支付補償款及提供房源。有相當多的徵收預簽協議項目，都是規定在預簽補償協議生效之前，不實際支付補償款和提供房源。

七、少批多佔，未批先佔。

我們在代理眾多案件的過程中，發現不少徵收方在「少批多佔」「化整為零」上做文章。

八、以公共利益徵地為掩護，實際用於商業開發。

1.在土地徵收中出現了一些濫用社會公共利益的現象。土地徵收是指國家為了公共利益需要，依照法律規定的程序和權限將農民集體所有的土地轉化為國有土地，並依法給予被徵地的農村集體經濟組織，以及被徵地農民合理補償、妥善安置的法律行為。不能以商業開發為目的徵收土地！必須為了社會公共利益的需要而徵收！

2.《憲法》第10條第3款規定：國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實施徵收或徵用並給予補償。 《物權法》第42條規定，為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以徵收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。

九、以租代徵的非法行為。

「以租代徵」指擅自將農用地轉為興建地，每月付給被徵收人固定租金的行為。這種方式不僅規避了法定的農地轉用，和土地徵收審批，也逃避了繳納稅款、履行耕地佔補平衡的法定義務。 《加強土地調整有關問題的通知》規定，禁止以「以租代徵」等方式使用農民集體所有農地進行非農業建設，擅自擴大建設用地規模。未依法辦理農用地轉用審批，國家機關工作人員批准透過「以租代徵」等方式佔地建設的，屬非法批地行為，責任人要被追究法律責任。

十、用舊的法律、以前的補償標準、以前的法律文件矇騙被拆遷人，少給補償。

根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定，城市房屋徵收應該參考房屋徵收決定發布之日，同類房屋的市場價值來補償。土地徵收要確保農民原有生活水準不降低，長遠生計有保障。徵地綜合區片地價標準應3-5年進行更新。如果用以前的補償標準，對現在的徵收項目進行補償，可能會因此少給補償，從而損害被徵收拆除人的合法權益。

十一、在選擇評估機構和評估方式方面做文章。

1.根據我國的《國有土地上房屋徵收與補償條例》、《國有土地上房屋徵收評估辦法》和《城鎮土地估價規程》等法律法規的相關規定，徵收補償應遵循及時補償原則和公平補償原則。

如果因公共利益的需要而使用城市土地和房屋的，市、縣人民政府應依照法定程序和內容來實施徵收拆遷，並且由專業的評估機構對不動產和其他涉案財產進行評估。

2、評估不動產價值時，應根據被徵收不動產的區位、用途等影響被徵收不動產價值的因素及當地房地產市場狀況，綜合選擇市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法，對被徵收不動產價值進行評估，合理確定評估結果，並在此基礎上進行補償。在企業廠房、商店、賓館、餐廳等商家面臨徵地拆遷時，不僅要考慮到不動產等固定資產的評估，也要考慮到停產停業損失補償的問題。

3.房地產評估方法包括：市場法、收益法、成本法、假設開發法等。其中的成本法評估方法，可以說補償是最低的。有些拆除方為了壓低補償款金額，當然希望使用成本法。被徵收拆除的房屋有收益的，要用收益法來評估。

楹庭提示您：

1、被拆除人對評估報告有異議的應及時申請複核，也可請律師介入評估程序及參與談判。被拆遷人可以請專業的拆除律師介入評估，雙方各自帶著評估機構的評估人員，就評估的細節、評估結果和補償金額進行協商。憑藉律師的專業知識、經驗、談判技巧，為被拆遷者爭取應得的補償。

2.根據我國相關法律規定，被徵收人被拆遷人可以在收到徵收決定、徵收補償決定等具體行政行為的60日內提起行政複議，6個月內提起行政訴訟。如果房子被強拆，要在知道強拆之日的6個月內提起訴訟維權。有些拆除戶會去信訪，但信訪不是法律途徑，不管信訪多久都不構成起訴期限中斷的理由。許多被拆遷人去信訪耽誤了時間，錯過訴訟時效，即使起訴，法院也不會受理。即使找律師，也做不了什麼幫你！在實踐中，無論找上級反映情況，去舉報當地工作人員，到處走訪，都不能實質解決問題，耽誤的只是您的寶貴的維護權益的時間！在無法與徵收拆除方協商談妥的情況下，請盡快聯絡專業的徵拆律師，尋求解決方案